Er liggen een aantal toekomstplannen bij de overheid die voor vastgoedbeleggers belangrijk zijn om te volgen. Bijvoorbeeld de plannen voor de nieuwe Box 3 belastingen, zoals in een eerder geschreven blog, maar ook plannen, die vanuit minister Ollongren zijn beschreven in brieven richting de Tweede Kamer. Namelijk voor een maximering van de WOZ-waarde in het woningwaarderingsstelsel (WWS).
Maximering WOZ-waarde
Op dit moment is de WOZ-waarde van een woning een belangrijk onderdeel van het WWS. Dit is in 2015 zo ingesteld om de sociale huurprijzen beter aan te laten sluiten op de markt, met oog op groei van het middensegment. De (politieke) intentie was toen om de WOZ-waarde ongeveer 25% van totale sociale huurprijs te laten bepalen. Dit was ook het geval in 2015. Recentelijk is de regel opnieuw tegen het licht gehouden en is er gebleken dat de WOZ-waarden in enkele gemeenten erg hard gestegen waren, waardoor de verhouding ver boven de 25% uitkomt. Om deze reden wordt er vanuit de minister gekeken naar de invloed van de WOZ-waarde binnen het WWS en de gevolgen voor het middensegment.
Brief minister Ollongren
De brief die is verstuurd naar de Tweede Kamer omschrijft de intentie om de WOZ-waarde een maximum te geven van ongeveer een derde. Dit zou dus betekenen dat maximaal 33% van de punten die een woning krijgt van de WOZ-waarde mag komen. Voorbeeld: stel je woning krijgt 90 punten door de WOZ-waarde, dan zal dat bij deze eventuele regeling begrenst worden op 45 punten. De maximale huurprijzen zullen dan zeker gaan dalen, vooral in de grotere steden als Amsterdam en Utrecht.
Terugwerkende kracht?
Onduidelijk is nog of de eventuele nieuwe regeling ook zal gelden voor huurovereenkomsten die al lopen. Als dit wel het geval zou zijn, betekent dit dat huidige huurders kunnen sturen op een lagere maandhuur. In 2015 was de nieuwe WOZ-maatregel direct van kracht en hadden huurders ook direct recht op een huurverlaging. Mocht dit bij een mogelijke ingang van deze regels ook gebeuren, dan zal er flinke spanning ontstaan tussen verhuurders en de overheid.
De belegger
Na de wijzigingen in 2015 zijn er veel gereguleerde woningen in de vrije sector gekomen. Doordat de WOZ-waarde vanaf dat moment mee is gaan tellen in het WWS, hebben ze genoeg punten behaald om in aanmerking te komen voor de vrije sector. Mocht er nu een wijziging plaatsvinden waardoor de WOZ-waarde begrensd wordt op 33%, dan kan dit betekenen dat veel van deze woningen weer terugzakken naar de gereguleerde sector en dus een veel lagere huuropbrengst krijgen. Als een belegger in 2015 een dergelijk object heeft gekocht, dan kan het betekenen dat zijn rendementsberekening er een stuk negatiever uit komt te zien. Het kan zelfs betekenen dat de kosten van de exploitatie niet meer gedekt worden en dit kan uiteindelijk resulteren in een veel lagere verkoopprijs, of zelfs verlies bij verkoop.
Middensegment
De intentie om het middensegment te vergroten lijkt opmerkelijk, aangezien veel midden huurwoningen terug zullen vallen naar de gereguleerde sector en dus zal het middensegment kleiner worden. Hier wordt in de brieven verder geen toelichting op gegeven. Verder valt nog te bezien of deze eventuele aanpassing niet in strijd is met het Europees Verdrag voor de Rechten van de Mens (EVRM) inzake het eigendomsrecht dat beschermd wordt tegen grote overheidsingrepen.
Huurverhoging scheefwoners
De minister heeft ook plannen voor het tegengaan van “scheefwoners”, mensen die heel lang in een sociale huurwoning met lage huurprijzen blijven zitten. Verhuurders kunnen sinds 2013 een inkomensafhankelijke huurverhoging doorvoeren maar deze verhoging is maar beperkt. Het bereiken van de maximale huurprijsgrens kan jaren duren. De minister wilde bestaande regeling versnellen en de mogelijkheid bieden om de huur direct te verhogen bij inkomens vanaf twee keer modaal. Hier is echter vooralsnog vrij weinig over bekend, de minister streeft ernaar om hier deze zomer meer duidelijkheid over te hebben.
Conclusie
De mogelijke nieuwe plannen voor het WWS zijn verre van zeker maar er is een duidelijke richting te bespeuren. De minister wil het middensegment vergroten en de hoge huren aanpakken door de invloed van de WOZ-waarde op de puntentelling te begrenzen. Ook is de intentie om scheefwoners, vergeleken bij huidige regelgeving, versneld aan te pakken. Naar alle waarschijnlijkheid zal er dit jaar nog meer duidelijk worden betreffende deze onderwerpen en zullen ook beleggers weten of het invloed zal hebben op de objecten die ze in portefeuille hebben.
